Аренда жилья с выкупом. Как это работает? Аренда с выкупом: что это такое и как на ней заработать
Высокие цены на жилую недвижимость, что особенно характерно для крупных городов России, делают мечты о быстрой покупке собственного жилья недостижимыми. Единственной надеждой для большинства россиян является привлечение заемных средств, а самым доступным и распространенным инструментом их получения остается ипотека.
Получить ипотеку сегодня легко и сложно одновременно как бы парадоксально это ни звучало. У каждого банка есть набор стандартизированных требований к заемщику. Хотя такие требования не всегда понятны, но они четко формализованы и зафиксированы. Специалисты по ипотечному кредитованию следуют им безальтернативно. Поэтому если по всем пунктам у вас плюс, то и проблем с получением ипотеки не возникнет. При должном подходе все документы можно оформить за 1-2 недели.
Если же по каким-то пунктам, даже по одному, вы не соответствуете требованиям, которые банк предъявляет к своему заемщику, то с надеждой на получение ипотеки придется попрощаться. А чем больше несоответствий, тем ниже вероятность получить ипотеку и в других банках.
Недавно «Федеральным бюро выкупа жилья » был запущен проект в поддержку внедрения нового доступного инструмента - аренды с выкупом.
Особенности работы механизма аренды жилья с выкупом
Внешне аренда с последующим выкупом слабо отличается от стандартной процедуры найма жилья. Между покупателем и собственником заключается договор, в котором прописывается право последующего выкупа.
Главным плюсом аренды с выкупом является договорной характер самой процедуры. Все условия сделки − размер ежемесячного платежа, итоговая сумма выкупа, срок аренды и многие другие факторы − регулируются в рамках личных договоренностей собственника и арендатора-покупателя.
В свою очередь, это является основным сдерживающим фактором ее распространения. И покупатель, и собственник сильно опасаются за сохранность своих материальных ценностей. При заключении договора необходимо избегать двоякого толкования формулировок по праву выкупа недвижимости. Такие ошибки могут привести к срыву сделки.
Именно поэтому важная роль работы механизма аренды с выкупом возлагается на посредника, через которого осуществляется сделка. Компания должна помочь сторонам избежать ошибок. Используя в работе стандартизированные нормы и процедуру, формы договоров она выступает гарантом правильного проведения сделки. В функции таких организаций входит: оптимизация требований сторон, проведение независимого аудита документации и условий договора, хранение подлинников документов.
Кроме того, компании-посредники формируют стабилизационный фонд, из которого покрывают часть расходов в случае срыва сделки.
Конечно, за услуги посредника придется заплатить. Однако с учетом величины актива, который придется потерять в случае неправильного заключения договора, это оправданные затраты.
Всем ли участникам сделки аренда с выкупом выгодна?
Заинтересованность покупателей жилья во внедрении аренды с выкупом очевидна. Они имеют возможность найти и выбрать нужную квартиру, в которую сразу заселяются. При этом не нужно заниматься сбором документов, предъявлять кредитную историю, платить первый взнос, величина которого для многих слоев населения не подъемна.
Нет и отягощающих условий вроде штрафов за досрочное погашение кредита или пени за просрочку платежа. Наоборот, чем раньше будет выплачена вся сумма, тем лучше собственнику.
Интересы собственника жилья не так очевидны. Но их тоже достаточно. Арендное жилье для него чаще всего - это объект инвестиций. И аренда с правом выкупа является весьма эффективным инвестиционным механизмом для него.
Цена недвижимости, которая подлежит аренде с правом выкупа, указывается существенно выше рыночной. В нее заложена стоимость самой квартиры, арендная ставка и уровень инфляции. За 3-5 лет ее цена удваивается. По финансовой отдаче аренда с выкупом сопоставима с вложениями в новостройки. Недорогие квартиры при выкупе дорожают значительно. Особенно комнаты, коммуналки, студии и малосемейки. Это приносит до 40% годовых от вложенных средств. А рисков долгостроя и заморозки строительства просто нет.
Перспективы аренды жилья с выкупом на рынке недвижимости
Граждан, не имеющих возможности получить ипотеку, в нашей стране множество. Для всех их аренда с выкупом стала бы отличным вариантом покупки жилья. Наверняка и те, кто может стать счастливым обладателем ипотеки, задумаются над такой возможностью. Однако специалисты не причисляют ее к явным альтернативам ипотеки.
«Правильнее сказать, что внедрение аренды жилья с последующим выкупом станет дополнением ипотеки, а не ее конкурентом, − рассказал Сергей Николаевич Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья». - Несмотря на все негативные ассоциации, которые живут в обществе относительно ипотеки, она является очень эффективным инструментом, чьи механизмы понятны, формализованы и проверены временем. В лице аренды с выкупом рынок получит еще один понятный и прозрачный механизм покупки жилья. Одним из основных преимуществ которого станет отсутствие как раз большого количества формальных ограничений. Все будет осуществляться на уровне договоренности двух сторон».
Аренда с выкупом обязательно найдет свою аудиторию. Потенциал для этого велик. Однако динамику ее роста оценить сложно. В целом на любом отечественном рынке, и рынок недвижимости здесь не исключение, внедрение новых механизмов проходит достаточно медленно на первых этапах. Насколько гибко адаптируются участники рынка - продавцы, риелторы, агентства недвижимости, собственники - настолько успешен будет новый механизм.
Вадим Пыстин
Как открыть фирму? Для начала необходимо проанализировать рынок, узнать потребности населения, нанять специалистов и найти место для расположения будущей деятельности. Деловой центр Успенский предлагает варианты по аренде офисов. Более детально ознакомиться с ними можно на сайте http://uspen.ru.
- Trello
- CallbackKiller
- 1С:Бухгалтерия
- Непотека (своя CRM)
В настоящий момент для большинства россиян самым популярным инструментом для покупки собственного жилья является ипотека - при всех её очевидных недостатках. А вот очень распространённый в Европе и США формат покупки – так называемая аренда с выкупом – до последнего времени в России практически не развивался. Именно на аренде с выкупом решило строить свой бизнес «Федеральное бюро выкупа жилья»..
34 года, предприниматель из Краснодара, основатель и директор
«Федерального бюро выкупа жилья»
. Родился в Новосибирске. Учился в Московском экономико-финансовом институте, который бросил за полгода до выпуска в 2005 году, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью. С этого времени запустил 10 бизнес-проектов (из них пять – под франшизу). В сфере недвижимости – с 2008 года. Женат, трое детей.
Что такое аренда с выкупом
«Федеральное бюро выкупа жилья» − это не первый мой бизнес, и даже не второй. Десятый! С 2006 года я занимаюсь предпринимательством. У меня уже был опыт создания четырёх франшиз, а бюро - пятый бизнес, который я создал под франшизу.
Последние 8 лет я занимаюсь сферой недвижимости, в частности, арендой жилья. Именно благодаря полученным за эти годы компетенциям и знаниям в сфере жилой недвижимости нам удалось запустить новый для российского рынка формат – аренду с выкупом. Если коротко, то вы одновременно арендуете и покупаете квартиру – живёте в ней, платите ежемесячную аренду, а после выплаты определённой суммы квартира переходит в вашу собственность.
Механизм аренды жилья с выкупом выгоден всем сторонам: покупатели получают возможность приобрести собственное жилье на разумных, понятных, справедливых и прозрачных условиях; у продавцов появляется ещё один инструмент заработка от операций с недвижимостью.
Общий алгоритм внешне мало чем отличается от сделки купли-продажи или продажи в рассрочку. Между сторонами заключается договор, в котором указывается, что право собственности на объект жилой недвижимости (квартиру, комнату или дом) после выплаты определённой суммы переходит от собственника к квартиросъемщику.
Я бы выделил две ключевые целевые аудитории аренды с выкупом. Первая, самая широкая – граждане, которые в силу обстоятельств не могу позволить себе купить жильё. А таких в нашей стране большинство. Аренда с выкупом даёт возможность купить жильё без необходимости привлечения крупных сумм. Также она должна стать достойной альтернативой ипотеке для всех категорий людей, кому сложно её получить - молодых семей, людей преклонного возраста, иностранцев, проживающих в России, фрилансеров и предпринимателей с «непрозрачными» доходами, всех, кто имеет плохую кредитную историю. Поэтому потенциал продукта огромный, он опирается на то, что кроме платежеспособности нет никаких ограничений.
Другая ключевая целевая аудитория продукта – предприниматели и инвесторы, которые готовы заработать на легальном и доходном бизнесе. Модель может приносить инвестору до 40% годовых, при этом нет риска долгостроя, который присутствует при инвестировании в строящуюся недвижимость.
Обычно цена недвижимости под аренду с правом выкупа устанавливается на 30-40% выше рыночной
В неё заложена стоимость самой квартиры, арендная ставка и уровень инфляции. За 3-5 лет её цена удваивается. По финансовой отдаче аренда с выкупом сопоставима с вложениями в новостройки.
Алгоритм сделки таков:
Определение желаемых условий покупки/продажи.
Поиск объекта недвижимости/покупателя.
Сбор необходимых документов.
Заключение договора.
Исполнение договора.
Важнейшими являются первый и четвёртый этапы. Аренда с выкупом предполагает долгосрочное сотрудничество собственника жилья с покупателем-арендатором, поэтому важно учесть все существенные условия сделки, которые характеризуют не только объект, как это происходит при продаже, но и порядок взаимодействия её участников. А гарантом успешной сделки является хорошо продуманный и грамотно составленный договор, в котором необходимо предусмотреть все спорные моменты, которые могут возникнуть между сторонами.
Ключевым достоинством аренды с выкупом является исключительно договорной характер сделки, когда все существенные условия − размер ежемесячного платежа, итоговая сумма выкупа, срок аренды и многие другие факторы − регулируются исключительно в рамках личных договорённостей собственника и покупателя. В частности, нет никаких требований и ограничений, свойственных ипотеке. Покупателю нужен только паспорт, а собирать документы, справки о доходах, предоставлять свою кредитную историю не нужно.
Главным недостатком является низкая осведомлённость о наличии такого инструмента даже среди профессионалов рынка, что уж говорить о широкой аудитории. Из-за этого отсутствуют единые стандарты составления договоров аренды с выкупом, а также правоприменительная практика.
Ситуация на рынке аренды с выкупом сейчас такова, что готового рынка нет, он не сформирован. Наше бюро - первый удачный проект такого рода в России, благодаря его продвижению мы и создаём рынок.
В правовом поле механизм аренды с выкупом опирается на Гражданский кодекс РФ - в главе 34 описаны общие положения, которыми следует оперировать при проведении сделок по аренде жилого помещения. Там указано, что договором аренды не запрещено право перехода собственности жилого помещения по истечении определённого срока или выплаты полной суммы сделки. Необходимая информация содержится в статьях с 606-й по 625-ю.
Как возникла идея проекта
Идея использовать аренду с выкупом как доступный инструмент решения жилищных проблем родилась несколько лет назад. Большинство предпринимателей, которые покупали нашу франшизу для организации бизнеса по аренде жилья, были в возрасте 30-35 лет. И практически всех была проблема с жильём. Чтобы сделать свой бизнес более стабильным, я много думал, как можно обеспечить жильём собственных сотрудников и партнёров. После долгого анализа и оценки возможностей, мы и запустили программу купли-продажи жилья в аренду с выкупом для внутреннего пользования.
Затем, посетив один из популярных форумов для молодых предпринимателей «Бизнес-молодость», я понял, что можно расширить круг своих возможностей, создав продукт не только для внутреннего пользования, но и для широкой аудитории.
Аренда с выкупом позволила создать продукт с более высокомаржинальными сделками по сравнению с обычной арендой. А алгоритм работы был уже готов и успешно проверен на собственных сотрудниках.
Со временем он в целом не изменился, но стал более детализированным и широко ориентированным. Если сначала аренда с выкупом рассматривалась как доступный социальный механизм покупки жилья, ориентированный на граждан с жилищными проблемами, то в процессе реализации на его основе мы создали сразу несколько продуктов для разных целевых аудиторий.
Для собственников – это разновидность продажи в рассрочку, которая позволяет реализовать свою недвижимость по цене выше рыночной на 30-40%. Для предпринимателей были созданы франшиза и обучающий курс, использовав которые можно наладить собственный бизнес на сделках по аренде с выкупом. Для инвесторов аренда с выкупом – это ещё одна возможность для заработка на недвижимости.
Также появились заинтересованные в продукте аудитории, о которых мы изначально не думали. Например, банки высоко оценили возможности продукта в качестве способа реализации неликвидных активов.
Таким образом, из одного, в первую очередь, социального механизма получилось несколько самостоятельных продуктов. Каждый мы позиционируем по-разному. Для потенциальных покупателей - как социальную жилищную программу «аренда с выкупом», для предпринимателей и инвесторов - как новый инструмент для заработка на недвижимости, для банков - как способ реализации неликвидных активов и т.д.
Конечно, мы изучили имеющийся мировой опыт. Похожая программа была реализована в 60-е годы в США. Также купля-продажа жилья в аренду с выкупом набирает популярность в европейских странах. А в соседнем Казахстане вообще существует государственная жилищная программа по аренде жилья с выкупом. Для России же наш продукт является авторским, адаптированным под российское законодательство и учитывающим текущую рыночную ситуацию.
Step
by
step
Проект «Федеральное бюро выкупа жилья» был запущен на средства от моих прежних бизнесов. Задачу облегчило и то, что для его реализации уже имелась инфраструктура от предыдущего бизнеса по аренде жилой недвижимости. Просто отделы, которые уже существовали в рамках этого бизнеса, получили дополнительные функции по работе с новым продуктом.
Мы запускали проект в несколько этапов. Первым был этап продумывания и внутренней подготовки. Затем глобальный этап – формирование рынка или этап информирования и продвижения. Для его реализации нужно много времени, работы и терпения. Людям сначала надо рассказать про аренду с выкупом, создать определённый уровень доверия к механизму. Третьим этапом стало создание баз данных потенциальных продавцов и покупателей. А уже следующим этапом станет выход механизма аренды с выкупом на федеральный уровень.
Важнейшим решением для развития проекта считаю изменение субъекта продвижения - если в начале пути я думал продвигать саму компанию, «Федеральное бюро выкупа жилья», то в процессе общения с целевыми аудиториями, было решено сделать акцент на сам механизм аренды с выкупом. Про этот формат просто не знают, а значит необходимо внедрять его, видоизменять сам рынок жилой недвижимости, давая людям ещё один прозрачный и понятный способ решения жилищных проблем.
Как устроены продажи и продвижение
В команду проекта входят несколько учредителей, в том числе я с супругой, есть отдел разработки информационных решений, бухгалтерия, юридический отдел, колл-центр, отдел работы с клиентами. Также представлены отдельные специалисты, ответственные за свою область - например, за открытие филиалов, подбор персонала и другие. Что касается принципов управления, то в компании используется система Рона Хаббарда. Каждый принимает решения в рамках зоны своей ответственности, границы которых чётко распределены.
Как организованы продажи: главный принцип заключается в том, что мы не продаём продукт людям, как говорится, «в лоб», а делаем акцент на информировании о возможностях аренды с выкупом, чтобы клиенты к нам приходили сами. Сейчас главная задача состоит в том, чтобы максимально широко рассказать людям, что есть законная и понятная альтернатива существующим инструментам покупки жилья.
Мы, конечно, используем «холодные» звонки, но не для продаж, а для информирования. И если человек заинтересован, то он сам приходит
Важным элементом нашей работы является использование средств автоматизации. У нас есть собственный отдел разработки и авторская CRM-система сопровождения сделок по аренде с выкупом «Непотека». Благодаря ей полностью автоматизированы процессы приёма и обработки заявок, контроля и сопровождения всех этапов сделки. Ведь сделка может длиться 10 и более лет. Каждый клиент получит личный кабинет, в котором может отслеживать все этапы, контролировать и проводить платежи через интернет. Соответствующие опции доступны для собственников жилья и инвесторов.
Также разрабатывается программа для автоматизации работы по франшизе. Чтобы партнёр, организовав физический офис в своём регионе, мог сразу начать проводить сделки и получать прибыль буквально с первых дней работы.
Для продвижения нашего продукта мы используем и онлайн-инструменты, и оффлайн-каналы. Про аренду с выкупом сейчас можно узнать из плакатов и видеороликов в общественном транспорте, найти информационные статьи в интернете и печатных СМИ. Есть очень успешный опыт сотрудничества с блогосферой. Применяем мерчандайзеров и «холодные» звонки по базам потенциальных клиентов.
Ключевым каналом информации мы хотим сделать свой сайт fbvz.ru , который в скором времени будет доступен и в мобильной версии. На нём можно получить первичную информацию об аренде с выкупом, возможностях и преимуществах использования этого механизма как для покупателя, так для собственников жилья и инвесторов.
Экономика проекта
Наш проект долгосрочный и он пока не вышел на операционную окупаемость. С учётом динамики развития это должно произойти к сентябрю текущего года. На данный момент ежемесячная выручка составляет порядка 130 000-150 000 рублей при затратах в 250 000-280 000 рублей.
Основные наши статьи расходов - аренда офисных помещений, зарплата сотрудникам, разработка и обслуживание программного обеспечения, маркетинг, реклама и PR.
Доходы мы получаем по нескольким направлениям. Во-первых, это разовая услуга по юридическому оформлению сделки купли-продажи в аренду с выкупом. Для этого имеется своя юридическая фирма с несколькими филиалами. Во-вторых, сопровождение сделки. Мы предоставляем весь комплекс услуг от поиска объекта до проведения переговоров между сторонами, заключаем договор, предоставляем свой электронный сервис контроля хода исполнения сделки. В данном случае мы берём на себя роль гаранта успешного проведения сделки. В наших интересах, чтобы она прошла благополучно. Только в этом случае мы получаем максимальную прибыль.
Для предпринимателей мы проводим обучение по использованию аренды с выкупом для организации самостоятельного бизнеса с применением механизма в своём регионе. Это тоже разовая услуга. А для тех, кто настроен на долгосрочное сотрудничество, продаётся франшиза.
Также предусмотрена продажа прав на аренду с выкупом на вторичном рынке. Т.е. в случае большого количества отказов от сделок, мы будем искать клиентов, готовых выкупить часть прав на недвижимость и продолжить её выкуп.
Наши стратегические цели – создание крупной федеральной сети центров по покупке жилья в аренду с выкупом с присутствием во всех регионах России. В каждом крупном городе должен быть филиал, похожий на МФЦ, в который будет стоять очереди желающих улучшить свои жилищные условия. Именно так я вижу «Федеральное бюро выкупа жилья» через 5 лет.
Я состоявшийся человек. Не самый богатый, но у меня есть всё, что необходимо для счастливой жизни: семья и дети, жильё, имущество. Моя цель – дать возможность другим иметь то же самое. Я вырос в многодетной семье, знаю, что такое жилищные проблемы, сам долгое время прожил на съёмных квартирах. Я купил квартиру на свои деньги. Нашёл для этого возможность. Поэтому хочу создать для других доступный инструмент решения жилищных проблем, которого у меня в свое время не было.
Аренда жилья с выкупом – инструмент не новый, но не получивший пока широкого распространения. Доля подобных предложений на рынке Москвы и не превышает 5%. В остальных регионах она и того ниже. Однако сегодня, в не самый экономически успешный период, когда платежеспособность населения падает, рынок как никогда нуждается во внедрении новых механизмов покупки жилья. А все новое – это хорошо забытое старое.
Что же представляет собой процедура аренды жилья с последующим выкупом? Как она работает? И может ли она удовлетворить потребности всех участников рынка?
Внешне процедура слабо отличается от обычного найма жилья. В сделке участвуют 2 или 3 стороны:
Собственник – физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на жилое помещение.
Наниматель – также физическое или юридическое лицо, желающие получить жилое помещение собственника в пользование с правом выкупа.
Посредник – агентство недвижимости, риелтор, оказывающие сопутствующие проведению сделки услуги.
Наниматель сам или через посредника находит несколько интересующих его объектов жилой недвижимости. Когда нужная квартира выбрана, между собственником и нанимателем заключается договор аренды, в котором указывается, что после выплаты определенной суммы право собственности переходим к нанимателю.
Правовые отношения собственника и нанимателя в данном случае, как и в ситуации стандартного найма жилого помещения, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. Закон не запрещает указывать переход права собственности от одной стороны к другой после выплаты арендатором всей суммы, указанной в договоре, или по истечении прописанного срока аренды.
После выплаты всей суммы необходимо заключить договор купли-продажи, подтверждающий переход права собственного от одной стороны к другой.
Пожалуй, самым большим плюсом и минусом такого вида сделок является их договорная составляющая. Получается, что все условия сделки регулируются договоренностями собственника и арендатора-покупателя.
С одной стороны, участники подобной сделки сами решают, что и как делать. Нет необходимости собирать справки и документы, нет ограничений по срокам и суммам выплат, а все возможные проблемы, вроде просрочки по платежу, можно решить, договорившись между собой.
С другой стороны, отсутствие четко регламентированных норм может привести к возникновению большого количества спорных ситуаций.
Как отметил Николай Сергеевич Овчинников, основатель «Федерального бюро выкупа жилья», чтобы трений сторон не возникало, необходимо обязательно выполнить несколько условий:
«Во-первых, обязательно в договоре или приложении к нему указать размер выкупной цены . Если итоговая выкупная цена не указана, то суд признает договор незаключенным.
Во-вторых, составлять его необходимо без использования туманных формулировок, которые можно истолковать двояко. Порядок перехода права собственности должен быть четко регламентирован. Иначе, недобросовестная сторона может создать вам большие проблемы ».
Кроме того, эксперт обратил внимание, что необходимо подробно расписать в договоре такие существенные условия, как порядок использования и ремонта жилья; страхование гражданской ответственности; порядок оплаты; порядок расторжения; порядок внесения изменений; порядок передачи права аренды или продажи другим лицам (супруге, кредитору, родственникам и прочим).
Важно не забывать, что взаимоотношения сторон в сделке по аренде жилья с выкупом долгосрочные. Поэтому каждый из этих пунктов может стать камнем преткновения на разных временных отрезках. И чтобы проблем не возникло важно заранее все решить. Благоприятную роль в сделке сыграет посредник, который поможет решить подобные ситуации полюбовно. Лучше договор аренды имущества с правом последующего выкупа лучше заключать в форме договора купли-продажи.
Фактически, чтобы купить жилье через механизм аренды с последующим выкупом необходимо заключить договор с собственником, в срок выплачивать оговоренную сумму платежа до полного погашения. И сегодня, когда жилье становится доступным все более узкому кругу граждан, продавцы жилья и посредники просто обязаны искать варианты, способные сделать его доступнее. Поэтому у развития аренды с правом выкупа хорошие перспективы на российском .
